¿Conviene comprar un departamento en preventa? Ventajas, riesgos y qué pasa si el desarrollador no entrega (2026)
Revisado el 2026-10-11 por el equipo de patrimonio.casa · Cómo evaluamos
Puede convenir si el precio de preventa compensa la espera y el riesgo de que la obra se retrase o cambie. La clave está en los papeles: licencia de construcción, uso de suelo, contrato registrado ante Profeco con fecha de entrega y penas recíprocas, y de preferencia fideicomiso. Si no entregan, puedes reclamar ante Profeco o en la vía civil.
¿Qué es comprar en preventa?
Comprar en preventa es apartar y pagar un departamento que todavía no existe o está en obra, a cambio de que el desarrollador lo construya y te lo entregue en una fecha pactada. Tú adelantas dinero; él se obliga a terminar y escriturar.
La NOM-247-SE-2021, publicada en el DOF el 22 de marzo de 2022, lo define así: un contrato sujeto a la condición de que el proveedor construya el inmueble, en el que el consumidor hace un pago anticipado, "generalmente a un precio preferente o en condiciones diferentes" a las de un inmueble ya construido. A veces se firma como promesa de compraventa.
¿Cuáles son las ventajas de comprar un departamento en preventa?
La ventaja principal es entrar a un precio preferente y pagar el enganche en partes mientras se construye. La propia NOM-247 reconoce que la preventa suele ofrecerse a precio preferente, aunque no existe una cifra oficial de cuánto más barato sale frente a un departamento terminado; depende de cada proyecto, ciudad y etapa de la obra.
- Precio de entrada: normalmente más bajo en las primeras etapas que cuando el edificio está listo.
- Enganche en mensualidades directas con el desarrollador: te da tiempo para juntar el resto o tramitar tu crédito hipotecario o Infonavit para la entrega.
- Inmueble nuevo con garantías de ley: la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC, art. 73 Quáter) fija mínimos de 5 años en estructura, 3 en impermeabilización y 1 en lo demás, contados desde la entrega real.
¿Es seguro comprar en preventa? Los riesgos reales
Es tan seguro como sólidos sean el desarrollador y los documentos del proyecto. Al pagar por algo que no existe, asumes riesgos que no tienes al comprar terminado. Conocerlos te ayuda a negociar el contrato.
La NOM-247 prevé uno de ellos de forma expresa: si el proyecto ejecutivo cambia durante la obra, el desarrollador debe notificarte y tú decides por escrito si sigues con la compra o pides la devolución del enganche, además de la indemnización o bonificación que proceda.
- Retrasos en la entrega: es el problema más común. Sin una pena convencional clara en el contrato, reclamar se complica.
- Cambios de acabados o de proyecto: metros, acabados o amenidades distintas a lo que viste en la maqueta o el departamento muestra.
- Problemas de permisos: obras que se detienen por falta de licencia o por un uso de suelo que no permite lo que se está construyendo.
- Quiebra o falta de liquidez del desarrollador: si el dinero de los compradores no está protegido, recuperarlo puede tardar años.
¿Qué documentos debes pedir antes de firmar?
Antes de dar cualquier dinero, pide los documentos que la ley ya obliga al desarrollador a mostrarte. El artículo 73 Bis de la LFPC dice que, en preventa, debe exhibir el proyecto ejecutivo completo, la maqueta y, en su caso, el inmueble muestra, además de las licencias y permisos de construcción, de uso de suelo y de seguridad.
| Documento | Qué te dice | Base |
|---|---|---|
| Escritura del terreno y certificado de libertad de gravámenes | Que quien vende es dueño y si hay hipotecas que deben cancelarse antes de escriturar | LFPC art. 73 Bis, fr. II |
| Licencia o permiso de construcción | Que la obra está autorizada por el municipio o alcaldía | LFPC art. 73 Bis, fr. V |
| Uso de suelo | Que en ese predio se permite vivienda con esa densidad y altura | LFPC art. 73 Bis, fr. V |
| Proyecto ejecutivo, planos y maqueta | Qué te van a entregar exactamente: metros, acabados, estacionamiento, áreas comunes | LFPC art. 73 Bis, fr. I, VI y VII |
| Régimen de propiedad en condominio | Cómo se divide el edificio, tu porcentaje de indiviso y las reglas del condominio (lo regula la ley de cada estado) | LFPC art. 73 Bis, fr. VII |
| Contrato de adhesión con número de registro de Profeco | Que el modelo de contrato fue revisado y registrado | LFPC art. 73 y NOM-247 |
| Información de garantías y fideicomiso | Si tu dinero o el inmueble están protegidos y cómo | LFPC art. 73 Bis, fr. XIII |
¿Qué debe decir el contrato de preventa?
El contrato debe estar registrado ante Profeco y contener, como mínimo, lo que piden el artículo 73 Ter de la LFPC y el numeral 6 de la NOM-247. Puedes verificar el registro en el Registro Público de Contratos de Adhesión de Profeco (rpca.profeco.gob.mx) buscando por razón social o número de registro.
Si el desarrollador usa un texto distinto al registrado y te perjudica, la NOM-247 dice que esa diferencia se tiene por no puesta. Además, la LFPC (art. 75) prohíbe que te cobren antes de que la relación conste por escrito, salvo gastos de investigación.
- Fecha de entrega concreta. El proveedor solo queda libre de cumplirla si acredita caso fortuito o fuerza mayor (LFPC art. 73 Ter, fr. XII).
- Penas convencionales recíprocas y equivalentes: si a ti te cobran por atrasarte en pagos, a él le deben cobrar en la misma proporción por atrasarse en la entrega.
- Características técnicas, materiales y acabados por escrito, con planos anexos.
- Procedimiento de cancelación y qué te devuelven.
- Derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma; la devolución debe hacerse en 5 a 15 días hábiles, descontando solo gastos operativos comprobables si así se pactó (NOM-247, numeral 6).
- Si se firma como promesa de compraventa: debe constar por escrito, tener los elementos del contrato definitivo y un plazo determinado (Código Civil Federal, art. 2246; revisa el código civil de tu estado).
¿Qué es el fideicomiso o cuenta escrow y por qué importa?
Un fideicomiso es la protección más fuerte que puedes pedir en una preventa: el terreno o los recursos se transmiten a una institución fiduciaria (normalmente un banco) para destinarlos a un fin determinado, como construir y escriturar a los compradores. Así lo define el artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
En la práctica, esto separa el proyecto del resto de los negocios del desarrollador y permite que el banco libere dinero conforme avanza la obra. La LFPC (art. 73 Bis, fr. XIII) obliga a informarte si existe garantía hipotecaria, fiduciaria o de otro tipo y cómo está instrumentada. No es obligatorio que exista, por eso conviene preguntarlo directo.
Pide el nombre de la fiduciaria, el número de fideicomiso y que tus pagos vayan a la cuenta del fideicomiso, no a una cuenta personal ni a la de un tercero.
¿Cómo funcionan el apartado y el enganche en mensualidades?
El apartado reserva tu unidad y el enganche es un anticipo que forma parte del precio; pagarlo en mensualidades con el desarrollador es un plan de pagos, no un crédito. No hay banco ni institución financiera de por medio, y normalmente no se cobran intereses mientras cumplas el calendario.
La NOM-247 establece que el anticipo funciona como garantía de cumplimiento y forma parte del precio pactado. Revisa qué pasa con tu apartado si decides no seguir: el contrato debe decir cuánto te devuelven y en qué plazo.
Si el desarrollador sí financia parte del precio con intereses, la ley lo trata como operación a crédito y debe darte tasa, comisiones, Costo Anual Total y una proyección de pagos (LFPC art. 73 Bis, fr. X y NOM-247). El saldo final se cubre a la entrega con recursos propios, crédito bancario o Infonavit.
¿Qué pasa si el desarrollador no entrega?
Si no entregan en la fecha del contrato, tienes derecho a cobrar la pena convencional pactada o reclamar daños y perjuicios, salvo causas justificadas y no imputables al desarrollador (NOM-247, numeral 6). El artículo 74 de la LFPC lo obliga a entregar en el plazo pactado y con las especificaciones ofrecidas.
Junta contrato, recibos, publicidad y mensajes, y sigue esta ruta de lo más rápido a lo más formal.
- Reclamación por escrito al desarrollador, citando la cláusula de entrega y la pena convencional, con acuse de recibo.
- Conciliaexprés de Profeco: conciliación por teléfono, sin ir a una oficina, solo si el proveedor está registrado en ese servicio (lista en telefonodelconsumidor.gob.mx). Teléfonos 55 5568 8722 en CDMX y 800 468 8722 del resto del país.
- Concilianet: queja en línea si el proveedor participa en esa plataforma; si no, queja ante la Oficina de Defensa del Consumidor (ODECO) que te corresponda.
- Vía civil: con un abogado puedes exigir el cumplimiento o la rescisión del contrato, con daños y perjuicios en ambos casos (Código Civil Federal, art. 1949, y su equivalente estatal). Si se trata de una promesa y se niegan a firmar, un juez puede firmar en su rebeldía (art. 2247).
- Si el desarrollador entra en concurso mercantil, la existencia de un fideicomiso a favor de los compradores pesa mucho en cómo y cuándo recuperas tu dinero; aquí necesitas abogado sí o sí.
¿Cómo revisamos una preventa en patrimonio.casa?
En patrimonio.casa aplicamos el Sello patrimonio: revisamos la documentación de cada preventa (propiedad, permisos, uso de suelo, contrato y esquema de protección del dinero) antes de mostrarla. Puedes ver los criterios en la página de cómo evaluamos.
Esta guía es informativa y no es asesoría legal ni financiera. Valida tu caso con un notario o abogado antes de firmar o pagar.
Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar departamento en preventa en 2026?
Conviene si el descuento frente al precio de un departamento terminado compensa la espera y el riesgo de retraso, y si el proyecto tiene licencia, uso de suelo, contrato registrado ante Profeco y de preferencia fideicomiso. Compara precios por escrito y no compres solo por la promesa de plusvalía.
¿Cuánto más barato es un departamento en preventa?
No hay una cifra oficial. La NOM-247-SE-2021 solo reconoce que la preventa suele ofrecerse a un precio preferente frente a un inmueble terminado. La diferencia depende del proyecto, la ciudad y la etapa de obra, así que pide la lista de precios vigente y compárala con unidades terminadas de la zona.
¿Qué pasa si el desarrollador no entrega a tiempo?
Puedes exigir la pena convencional del contrato o daños y perjuicios, salvo caso fortuito o fuerza mayor que el desarrollador acredite. Primero reclama por escrito, luego acude a Profeco (Conciliaexprés, Concilianet u ODECO) y, si no hay acuerdo, a la vía civil para exigir cumplimiento o rescisión.
¿Cómo sé si el contrato está registrado en Profeco?
El contrato debe mostrar su número y fecha de registro. Puedes buscarlo por razón social, nombre comercial o número en el Registro Público de Contratos de Adhesión de Profeco (rpca.profeco.gob.mx). Si una cláusula del contrato que firmas difiere del modelo registrado y te perjudica, se tiene por no puesta.
¿Puedo cancelar después de firmar un contrato de preventa?
Sí. La NOM-247-SE-2021 establece el derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma. El desarrollador debe devolverte lo pagado en un plazo de 5 a 15 días hábiles, descontando solo gastos operativos comprobables si así se pactó. Después de ese plazo aplica lo que diga el contrato.
¿El enganche en mensualidades es un crédito?
No. Cuando pagas el enganche en mensualidades directas con el desarrollador es un plan de pagos sobre el precio, no un préstamo. Si el desarrollador cobra intereses por financiar parte del precio, la ley lo trata como operación a crédito y debe informarte tasa, comisiones y Costo Anual Total.
¿Qué garantía tiene un departamento nuevo?
La Ley Federal de Protección al Consumidor (art. 73 Quáter) fija mínimos de 5 años para cuestiones estructurales, 3 años para impermeabilización y 1 año para lo demás, contados desde la entrega real. Durante ese tiempo el desarrollador debe reparar sin costo los defectos que aparezcan.
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Fuentes
- Ley Federal de Protección al Consumidor (última reforma DOF 12-12-2025), arts. 73 a 75, Cámara de Diputados (consultado 2026-10-11)
- NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales en bienes inmuebles destinados a casa habitación, DOF 22-03-2022 (consultado 2026-10-11)
- Código Civil Federal (última reforma DOF 14-11-2025), arts. 1949 y 2243 a 2247, Cámara de Diputados (consultado 2026-10-11)
- Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (última reforma DOF 26-03-2024), art. 381, Cámara de Diputados (consultado 2026-10-11)
- Profeco: Conciliaexprés, el mecanismo de intermediación inmediata (15-02-2025) (consultado 2026-10-11)
- Profeco: Registro Público de Contratos de Adhesión (consultado 2026-10-11)
- Profeco: Concilianet (consultado 2026-10-11)
Información general, no es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Antes de firmar, valida tu caso con un notario o abogado.