Terreno ejidal: ¿se puede comprar y escriturar? Qué es el dominio pleno y cómo verificarlo (2026)

Revisado el 2026-10-11 por el equipo de patrimonio.casa · Cómo evaluamos

Un terreno ejidal solo se puede escriturar cuando la parcela ya salió del régimen ejidal por dominio pleno: la asamblea lo autoriza con formalidades especiales, el RAN la da de baja y expide un título de propiedad que se inscribe en el Registro Público. Sin dominio pleno, solo ejidatarios o avecindados del mismo ejido pueden adquirir derechos parcelarios.

¿Se puede comprar un terreno ejidal?

Sí, pero depende del tipo de tierra y de quién compre. La Ley Agraria (artículo 44) divide las tierras de un ejido en asentamiento humano, uso común y parcelas, y cada una tiene reglas distintas.

En resumen: las tierras de uso común y las del asentamiento humano no se venden a particulares; una parcela solo se vende a personas de fuera del ejido después de adoptar el dominio pleno; y los solares urbanos ya titulados son propiedad plena de su dueño.

¿Quién puede comprar una parcela ejidal sin dominio pleno?

Solo otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población. El artículo 80 de la Ley Agraria dice que los ejidatarios pueden enajenar sus derechos parcelarios únicamente a ellos, y el artículo 27 constitucional repite que esa transmisión es entre miembros del núcleo.

Un avecindado es un mexicano mayor de edad que ha vivido un año o más en tierras del ejido y fue reconocido como tal por la asamblea o por el tribunal agrario (artículo 13). Si no cumples eso, no puedes comprar una parcela sin dominio pleno.

Aun entre miembros del ejido, la venta tiene requisitos para ser válida:

• Conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público.
• Notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario y a los hijos del vendedor, que tienen derecho del tanto (preferencia para comprar) por 30 días naturales.
• Aviso por escrito al comisariado ejidal.
• Inscripción en el Registro Agrario Nacional (RAN), que cancela el certificado anterior y expide uno nuevo a nombre del comprador.

¿Qué es el dominio pleno de una parcela?

El dominio pleno es el paso que convierte una parcela ejidal en propiedad privada. Según el artículo 82 de la Ley Agraria, cuando el RAN cancela la inscripción de la parcela, esa tierra deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común, es decir, a las mismas reglas que cualquier terreno con escritura.

Ojo: solo aplica a esa parcela. El artículo 83 aclara que no cambia la naturaleza de las demás tierras del ejido, así que el título del vecino no cubre tu lote.

¿Cuáles son los requisitos del dominio pleno?

El requisito central es un acuerdo de asamblea ejidal con formalidades reforzadas, seguido de un trámite individual en el RAN. La autorización a los ejidatarios para adoptar el dominio pleno es un asunto de competencia exclusiva de la asamblea (artículo 23, fracción IX) y solo procede cuando la mayor parte de las parcelas ya fueron delimitadas y asignadas (artículo 81).

Las formalidades de esa asamblea, conocida como "asamblea dura", están en los artículos 24 a 28 y 31:

• Convocatoria con al menos un mes de anticipación, con cédulas en los lugares visibles del ejido.
• En primera convocatoria deben estar presentes al menos tres cuartas partes de los ejidatarios; en segunda o ulterior, al menos la mitad más uno.
• El acuerdo requiere el voto de dos terceras partes de los asistentes.
• Deben estar presentes un representante de la Procuraduría Agraria y un fedatario público. Si no, la asamblea es nula.
• Los ejidatarios no pueden mandar a alguien con carta poder a este tipo de asamblea (artículo 30).
• El acta se pasa ante la fe del fedatario, la firma el representante de la Procuraduría Agraria y se inscribe en el RAN.

¿Cómo es el proceso de dominio pleno paso a paso?

Son cuatro etapas: asamblea, solicitud en el RAN, título de propiedad e inscripción en el Registro Público. Con el acta inscrita, cada ejidatario decide cuándo asumir el dominio pleno sobre su parcela (artículo 82).

• 1. Asamblea con las formalidades del artículo 81 que autoriza el dominio pleno, con acta inscrita en el RAN.
• 2. El ejidatario solicita en el RAN la baja de su parcela del régimen ejidal. Según la guía oficial del trámite SEDATU-04-015, se presenta el formato FF-RAN-01, el comprobante de pago de derechos, el certificado parcelario original, la CURP e identificación oficial.
• 3. El RAN expide el título de propiedad y cancela el certificado parcelario.
• 4. El título se inscribe en el Registro Público de la Propiedad de la localidad. Desde ahí, la venta se formaliza ante notario como cualquier inmueble.
• 5. En la primera venta a alguien de fuera, se respeta el derecho del tanto del artículo 84 y el precio mínimo de referencia del artículo 86.

¿Cuánto cuesta el dominio pleno?

El derecho que cobra el RAN es bajo; lo caro suele estar en la asamblea y la escrituración. Según el cartel oficial de costos 2025 del RAN (cuotas de la Ley Federal de Derechos), la expedición de títulos de propiedad de origen parcelario cuesta $359 pesos, y las constancias $188. Confirma la cuota vigente en gob.mx/ran antes de pagar, porque se actualiza.

A eso súmale lo que no tiene tarifa única y varía por estado: asamblea con fedatario público, escritura ante notario, impuestos locales de adquisición e inscripción en el Registro Público.

Según el artículo 86, la primera venta a alguien de fuera del ejido es libre de impuestos o derechos federales para el vendedor y debe hacerse al menos al precio de referencia de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales o de una institución de crédito.

¿Qué diferencia hay entre certificado parcelario y título de propiedad?

El certificado parcelario acredita derechos de un ejidatario sobre una parcela que sigue siendo ejidal; el título de propiedad acredita que ya es propiedad privada. El certificado lo expide el RAN y se inscribe solo ahí (artículos 56 y 78). El título de propiedad por dominio pleno también lo expide el RAN, pero se inscribe en el Registro Público de la Propiedad del estado (artículo 82).

Si te enseñan un certificado parcelario o una constancia del comisariado, todavía no es un terreno escriturable a tu nombre. Para los solares urbanos, el certificado de solar que expide el RAN sí es título oficial de propiedad plena y se inscribe en el Registro Público (artículos 68 y 69).

¿Cómo verifico un terreno ejidal en el RAN y en el Registro Público?

Cruza siempre dos registros: el RAN para la historia agraria y el Registro Público para la propiedad privada. El RAN es público y cualquier persona puede obtener información de sus inscripciones (artículo 151), y sus constancias hacen prueba plena (artículo 150).

Checklist antes de dar un anticipo:

• Pide una constancia de vigencia de derechos al RAN (trámite RAN-04-051, en línea o presencial; costo publicado en su portal: $188, respuesta en 5 a 7 días hábiles).
• Confirma que exista un acta de asamblea de dominio pleno inscrita en el RAN y que mencione la parcela.
• Pide el título de propiedad del RAN y verifica que esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, junto con un certificado de libertad de gravámenes.
• Si es la primera venta después del dominio pleno, exige constancia de la notificación del derecho del tanto (artículo 84).
• Consulta con el municipio el uso de suelo: si el terreno está en reserva de crecimiento urbano, estados y municipios tienen derecho de preferencia (artículo 89), y no se puede urbanizar tierra ejidal en áreas naturales protegidas cuando contradiga su declaratoria (artículo 88).

¿Cuáles son los riesgos de comprar terreno ejidal?

El riesgo principal es pagar por algo que la ley no te permite tener:

• Nulidad: vender tierras del asentamiento humano es nulo de pleno derecho (artículo 64); las de uso común son inalienables (artículo 74); y una asamblea sin Procuraduría Agraria y fedatario es nula (artículo 28).
• Venta anulable: si en la primera venta tras el dominio pleno no se notificó a quienes tienen derecho del tanto, la venta puede ser anulada (artículo 84).
• Conflictos con el núcleo agrario: familiares, ejidatarios o el propio ejido pueden reclamar ante tribunales agrarios si no se siguieron los pasos.
• Sin crédito: Infonavit pide escritura inscrita en el Registro Público para su crédito de compra de terreno. Su producto ConstruYO sí contempla terrenos ejidales si acreditas posesión segura, pero eso es para construir, no para comprar.
• Reventa difícil: un comprador futuro y su notario te pedirán los mismos documentos.

¿Un extranjero puede comprar terreno ejidal en la costa?

No directamente. Para ser ejidatario o avecindado hay que ser mexicano (artículos 13 y 15 de la Ley Agraria), así que un extranjero no puede adquirir una parcela sin dominio pleno. Además, la Constitución (artículo 27, fracción I) prohíbe que los extranjeros adquieran dominio directo de tierras en una franja de 50 kilómetros de las playas y 100 de las fronteras.

En esa zona restringida, la vía para uso residencial es un fideicomiso bancario con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera), que dura hasta 50 años prorrogables. Ese fideicomiso requiere un inmueble que ya sea propiedad privada, o sea, una parcela que ya pasó por dominio pleno.

¿Esta guía sustituye la revisión de un abogado?

No. Esta guía es informativa y no es asesoría legal ni financiera. Antes de firmar o entregar dinero por un terreno ejidal, valida la documentación con un notario público y un abogado especialista en derecho agrario.

Preguntas frecuentes

¿Un terreno ejidal se puede escriturar?

Solo si antes adoptó el dominio pleno. La asamblea lo autoriza con formalidades especiales, el RAN da de baja la parcela del régimen ejidal y expide un título de propiedad que se inscribe en el Registro Público. A partir de ahí, el terreno se escritura ante notario como cualquier propiedad privada.

¿Puedo comprar una parcela ejidal si no soy ejidatario?

Sin dominio pleno, no. La Ley Agraria solo permite vender derechos parcelarios a ejidatarios o avecindados del mismo ejido. Un avecindado es un mexicano mayor de edad con al menos un año viviendo en el ejido y reconocido por la asamblea o el tribunal agrario.

¿Cuánto tarda el dominio pleno?

Depende sobre todo del ejido. La asamblea requiere convocatoria con al menos un mes de anticipación y puede necesitar segunda convocatoria si no hay quórum. Después viene el trámite en el RAN y la inscripción en el Registro Público estatal, cuyos tiempos varían por oficina.

¿Qué es el derecho del tanto en un ejido?

Es la preferencia para comprar en igualdad de condiciones. En la primera venta de una parcela con dominio pleno la tienen, en este orden, familiares del vendedor, quienes la trabajaron más de un año, ejidatarios, avecindados y el núcleo ejidal, con 30 días naturales. Si no se notifica, la venta puede anularse.

¿Sirve una cesión de derechos ejidales para escriturar?

No. Una cesión de derechos parcelarios mantiene la tierra como ejidal y solo es válida entre ejidatarios o avecindados, con testigos, fedatario, notificación a la familia y aviso al comisariado. No te da un título inscrito en el Registro Público ni sustituye al dominio pleno.

¿Se puede pedir crédito Infonavit para un terreno ejidal?

Para comprar terreno, Infonavit pide escritura inscrita en el Registro Público, algo que una parcela sin dominio pleno no tiene. Su producto ConstruYO sí admite terrenos ejidales para construir si acreditas posesión segura con documentos como el certificado parcelario. Confirma requisitos vigentes con Infonavit.

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Fuentes

• Ley Agraria, texto vigente (última reforma DOF 14-11-2025), Cámara de Diputados (consultado 2026-10-11)
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27 (última reforma DOF 07-10-2026), Cámara de Diputados (consultado 2026-10-11)
• Ley de Inversión Extranjera, artículos 10 a 13 (última reforma DOF 27-05-2024), Cámara de Diputados (consultado 2026-10-11)
• Registro Agrario Nacional: Guía simple SEDATU-04-015, Expedición de títulos de propiedad sobre tus parcelas (consultado 2026-10-11)
• Registro Agrario Nacional: Costos de los trámites 2025 (consultado 2026-10-11)
• Registro Agrario Nacional: Constancias de inscripción y de vigencia de derechos (RAN-04-051) (consultado 2026-10-11)
• Infonavit: ConstruYO (consultado 2026-10-11)
• Infonavit: Requisitos y documentos Crediterreno (consultado 2026-10-11)

Información general, no es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Antes de firmar, valida tu caso con un notario o abogado.