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Cómo invertir en preventas en México: estrategias, impuestos, riesgos y cuentas reales (2026)

Revisado el 2026-10-12 por el equipo de patrimonio.casa · Cómo evaluamos

Invertir en preventa es comprar un inmueble antes de que esté terminado, a un precio de etapa temprana, para venderlo al terminar, ceder tus derechos antes de escriturar o rentarlo. Puede funcionar si el precio de entrada deja margen después de impuestos (ISR al vender, ISAI al comprar), gastos y el tiempo de espera, y si el proyecto tiene papeles en orden. Nada garantiza plusvalía: haz la cuenta neta y compárala contra una inversión sin riesgo como CETES.

¿Qué significa invertir en preventa?

Una preventa es la venta de un inmueble que todavía no está construido o terminado. El desarrollador ofrece precios más bajos en las primeras etapas porque necesita vender para financiar la obra, y el comprador acepta a cambio el tiempo de espera y el riesgo de retraso.

Como inversión, la idea es que el valor del inmueble al terminarse sea mayor que lo que pagaste, o que te genere una renta que justifique el capital. No existe una cifra oficial de cuánto sube un inmueble entre la preventa y la entrega: depende de la ciudad, la zona, la etapa en la que compraste y de cuántas unidades parecidas salgan al mercado al mismo tiempo.

¿Cuáles son las tres formas de ganar con una preventa?

Cada estrategia tiene un perfil distinto de plazo, impuestos y riesgo. Decide cuál sigues antes de comprar, porque cambia qué unidad conviene y qué debe decir el contrato.

¿Cuánto cuesta comprar y cuánto se paga de impuestos al vender?

Al comprar pagas el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) del estado o municipio, más honorarios del notario, derechos de registro y avalúo. En la Ciudad de México el ISAI se calcula con una tarifa por rangos (Código Fiscal de la CDMX, art. 113): con nuestros cálculos sobre la tarifa 2026, un inmueble de $3 millones paga alrededor de 5.2% y uno de $5 millones alrededor de 5.6%. En otros estados la tasa es distinta; cotiza con un notario antes de comprar.

Al vender, una persona física paga ISR sobre la ganancia (Ley del ISR, arts. 119 a 128). La ganancia es el precio de venta menos el costo de compra actualizado por inflación, menos las mejoras, los gastos notariales e impuestos de la compra y la venta, y las comisiones (art. 121). La construcción se deprecia 3% por año y el terreno no (art. 124). El notario calcula y entera el pago provisional dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126), y además hay un pago al estado de 5% sobre la ganancia que se acredita contra el federal (art. 127).

La exención de casa habitación (art. 93 fr. XIX) libera del ISR la venta de hasta 700,000 UDIS, unos $6.2 millones de pesos al 12 de octubre de 2026, pero solo si es tu casa habitación y no usaste la exención en los tres años anteriores. En un departamento comprado para invertir normalmente no aplica, así que inclúyelo en tu cuenta.

¿Qué impuestos paga la cesión de derechos de una preventa?

Ceder tus derechos es una enajenación para efectos fiscales (Código Fiscal de la Federación, art. 14), así que la ganancia paga ISR. Si los derechos están en un fideicomiso, el pago provisional se calcula como si fuera un inmueble; en otros casos el adquirente puede tener que retener 20% del monto total si es residente en México (Ley del ISR, art. 126). El SAT no ha publicado un criterio específico para la cesión de una promesa de compraventa fuera de fideicomiso: revísalo con un contador antes de firmar.

En la Ciudad de México la cesión de derechos del futuro comprador también causa ISAI (Código Fiscal de la CDMX, art. 115 fr. IV), y la promesa de compra con pago anticipado puede causarlo desde antes (fr. III). En la práctica eso puede significar pagar ISAI dos veces: en la cesión y en la escrituración. Ese costo puede comerse la ganancia de un flip, así que calcúlalo antes de comprar con esa estrategia.

¿Cómo se pagan impuestos si rentas el inmueble?

Con renta mensual tradicional pagas ISR por arrendamiento (Ley del ISR, arts. 114 a 118). Puedes deducir los gastos reales (predial, mantenimiento, intereses reales del crédito, seguros, depreciación de la construcción) o tomar la deducción ciega de 35% de los ingresos más el predial (art. 115).

Con renta por noche en plataformas, la plataforma retiene 4% de ISR sobre lo cobrado sin IVA (art. 113-A fr. II) y 50% del IVA, es decir 8% (Ley del IVA, art. 18-J). Si no le das tu RFC, retiene el 100% del IVA. Si tus ingresos por plataformas no pasan de $300,000 al año puedes optar por que la retención sea pago definitivo (art. 113-B). Para 2026 la retención de hospedaje se mantuvo en 4% (Ley de Ingresos 2026, art. 25).

Además se paga impuesto estatal sobre hospedaje, que normalmente entera la plataforma: 5% para casas y departamentos en la Ciudad de México (Código Fiscal de la CDMX, arts. 162 y 164) y 4% en Guerrero (Ley de Hacienda del Estado de Guerrero 419, art. 60).

¿Cómo saber si una preventa es buena inversión? La cuenta neta

Compara lo que te quedaría al final contra lo que ganaría el mismo dinero sin riesgo. Al 6 de octubre de 2026 los CETES a 28 días pagaban 6.09% anual y la tasa objetivo de Banxico estaba en 6.50% (Banco de México). Si la preventa no te deja claramente más que eso después de impuestos, gastos y tiempo, no compensa el riesgo.

Para hacer la cuenta, suma todo lo que vas a pagar y réstalo de un precio de venta o renta conservador. Usa precios de inmuebles terminados y parecidos en la misma zona, no el precio de lista que te proyecta el vendedor.

¿Cuáles son los riesgos de invertir en preventa?

¿Qué papeles pedir antes de invertir?

En vivienda, el desarrollador debe mostrarte el proyecto ejecutivo o departamento muestra, el título de propiedad y sus gravámenes, licencias y permisos, planos, opciones de pago, costos de escrituración y condiciones de cancelación (LFPC, art. 73 Bis). Su contrato debe estar registrado ante Profeco y mostrar el número de registro, y tienes 5 días hábiles después de firmar para cancelar (NOM-247-SE-2021).

Pregunta también si los pagos van a un fideicomiso o cuenta escrow. No es obligatorio por ley, pero protege tu dinero si el proyecto se detiene. Y si tu estrategia es ceder, pide por escrito las condiciones y la cuota de cesión.

¿Un extranjero puede invertir en preventas en México?

Sí. Fuera de la zona restringida puede comprar directo. Dentro de ella (100 km de las fronteras y 50 km de las playas) adquiere vivienda mediante un fideicomiso bancario con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, por hasta 50 años prorrogables (Ley de Inversión Extranjera, arts. 10 a 13). Lo explicamos paso a paso en la guía para extranjeros.

¿Cómo revisamos las propiedades en patrimonio.casa?

Publicamos solo propiedades que revisamos con el desarrollador o vendedor, con fecha y fuentes. Hoy son Baía, residencias frente al mar en preventa en Playa Diamante, Acapulco, y Casa Akaw, una casa de playa nueva y escriturada en La Saladita, Guerrero. No prometemos rendimientos, plusvalía ni ocupación de renta: te damos los datos para que hagas tu propia cuenta.

Preguntas frecuentes

¿Conviene invertir en preventa en 2026?

Conviene solo si la ganancia esperada, después de ISR, ISAI, gastos y tiempo de espera, supera claramente lo que pagaría una inversión sin riesgo. Al 6 de octubre de 2026 los CETES a 28 días pagaban 6.09% anual.

¿Cuánto se gana invirtiendo en una preventa?

No hay una cifra oficial ni garantizada. Depende de la zona, la etapa en la que compras, la oferta al momento de la entrega y tus impuestos. Haz la cuenta con precios de inmuebles terminados parecidos en la misma zona.

¿Se paga ISR al vender un departamento de inversión?

Sí. La exención de casa habitación (hasta 700,000 UDIS) solo aplica a tu propia casa habitación y una vez cada tres años. En un departamento de inversión pagas ISR sobre la ganancia, que el notario calcula y entera al firmar.

¿Puedo vender mi preventa antes de que me entreguen?

Sí, mediante cesión de derechos, si el contrato lo permite. Muchos desarrolladores piden autorización o cobran una cuota. La cesión paga ISR por la ganancia y, en la Ciudad de México, también ISAI.

¿Qué impuestos paga un Airbnb en México?

La plataforma retiene 4% de ISR y 8% de IVA (la mitad del IVA) si le diste tu RFC, y normalmente entera el impuesto estatal sobre hospedaje: 5% en la Ciudad de México y 4% en Guerrero.

¿Qué es mejor, renta tradicional o renta corta?

La renta corta puede generar más ingreso bruto pero tiene más gastos, más impuestos retenidos, más trabajo y, en ciudades como la Ciudad de México, reglas de registro y límites de ocupación. La renta tradicional es más estable. Compara ambas con números netos.

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Fuentes

Información general, no es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Antes de firmar, valida tu caso con un notario o abogado.