¿Un extranjero puede comprar casa en la playa en México? Fideicomiso, requisitos y costos 2026
Revisado el 2026-10-11 por el equipo de patrimonio.casa · Cómo evaluamos
Sí. Un extranjero puede comprar casa en la playa en México, pero no a su nombre: dentro de la zona restringida (50 km de playas, 100 km de fronteras) usa un fideicomiso bancario con permiso de la SRE, de hasta 50 años prorrogables. Fuera de esa franja escritura a su nombre firmando ante la SRE el convenio del artículo 27.
¿Qué dice la Constitución sobre extranjeros y propiedades en la costa?
La fracción I del artículo 27 constitucional dice que en una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas. A esa franja la Ley de Inversión Extranjera la llama zona restringida.
Ojo con la palabra clave: dominio directo. La ley no te prohíbe disfrutar, rentar, vender o heredar una casa en la playa; te prohíbe que la escritura esté a tu nombre como persona extranjera. Para eso existe el fideicomiso, que es la vía legal y muy usada en destinos de playa.
Fuera de la zona restringida, el mismo artículo permite que el Estado conceda el derecho a extranjeros si aceptan considerarse nacionales respecto de esos bienes y no invocar la protección de su gobierno. A esto se le conoce como cláusula Calvo, y si se incumple, el bien se pierde en beneficio de la Nación.
¿Acapulco y La Saladita están en zona restringida?
Sí. Cualquier propiedad frente al mar o a pocos kilómetros de la playa queda dentro de la franja de 50 km, así que una casa en Acapulco Diamante o en La Saladita, en la costa de Guerrero, se compra por fideicomiso si el comprador es extranjero.
Dos ejemplos que puedes revisar en el sitio: Baía, residencias en preventa en Acapulco Diamante del desarrollador Beyond Ventures, y Casa Akaw, una casa de playa a la venta en La Saladita. En ambos casos, un comprador extranjero necesitaría el fideicomiso. Antes de firmar, pide al desarrollador o vendedor que confirme qué banco fiduciario y qué notaría manejan la operación.
Para casos en el límite de la franja, la ley prevé que el INEGI publique en el Diario Oficial la lista de municipios total o parcialmente ubicados en zona restringida. El dato que manda es la distancia real del inmueble, que además se declara en la solicitud ante la SRE.
¿Cómo funciona el fideicomiso en zona restringida?
Funciona así: el vendedor transmite la propiedad a un banco mexicano (fiduciario), y tú quedas como fideicomisario con todos los derechos de uso y aprovechamiento. El banco es el titular formal, pero actúa según tus instrucciones.
El artículo 12 de la Ley de Inversión Extranjera define esos derechos como el uso o goce del inmueble, incluyendo frutos, productos y cualquier rendimiento de su operación, ya sea a través de terceros o del propio banco. En la práctica: puedes vivirla, rentarla, venderla (cediendo tus derechos) y designar fideicomisarios sustitutos para que pase a tus herederos.
El artículo 13 fija una duración máxima de 50 años, que puede prorrogarse a solicitud del interesado. Si la prórroga se pide tarde, la Ley Federal de Derechos tiene una cuota específica por solicitud extemporánea, así que conviene apuntar la fecha de vencimiento.
- Fideicomitente: quien aporta el inmueble (normalmente el vendedor o desarrollador).
- Fiduciario: el banco mexicano autorizado.
- Fideicomisario: tú, el comprador extranjero, más los sustitutos que designes.
- Permiso: lo tramita el banco ante la SRE, no el comprador.
¿Qué pide la SRE para dar el permiso?
El permiso lo solicita el delegado fiduciario del banco, en línea, y según la ley debe resolverse en cinco días hábiles si se presenta en oficinas centrales o treinta si se presenta en delegaciones estatales; si no hay respuesta en ese plazo, se entiende aprobado (artículo 14 de la LIE). La propia SRE ha publicado avisos de que su sistema ha tenido fallas y los tiempos se han alargado, así que pregunta al banco el plazo real.
Según la página de la SRE, la solicitud incluye estos datos:
- Nombre y nacionalidad del fideicomitente y del fideicomisario, más sustitutos.
- Banco que actuará como fiduciario.
- Duración del fideicomiso y uso que se dará al inmueble.
- Descripción, ubicación, medidas, colindancias y superficie del inmueble.
- Distancia del inmueble a la frontera o a la zona federal marítimo terrestre.
- Pago de derechos conforme al artículo 25 de la Ley Federal de Derechos.
¿Cuánto cuesta el fideicomiso?
Hay dos tipos de costos: los derechos que se pagan al gobierno por el permiso, que sí están en ley, y las comisiones del banco, que cada institución fija por su cuenta. Las del banco (apertura y anualidad) no son públicas de forma uniforme, así que pide una cotización por escrito a dos o tres fiduciarios antes de firmar.
Los montos de la Ley Federal de Derechos se actualizan por inflación. Las cifras de la tabla vienen del texto vigente publicado por la Cámara de Diputados (última reforma DOF 7-nov-2025); confirma con el banco o la SRE la cuota exacta del año en que firmes.
| Concepto (LFD art. 25) | Monto en texto vigente |
|---|---|
| Examen de la solicitud de permiso (fr. III) | $596.29 |
| Permiso para constituir fideicomiso, art. 11 LIE (fr. V a) | $21,648.83 |
| Modificación del permiso (fr. V b) | $9,740.31 |
| Solicitud extemporánea de ampliación de vigencia (fr. V c) | $10,613.78 |
| Apertura y anualidad del banco | Las fija cada banco: pide cotización |
¿Y si compro con una sociedad mexicana?
Es una alternativa, pero solo para uso no residencial. El artículo 10 de la LIE permite que una sociedad mexicana con convenio de admisión de extranjeros adquiera directamente inmuebles en zona restringida para actividades no residenciales (por ejemplo, un negocio hotelero u oficinas), dando aviso a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes a la compra.
Si el inmueble es para fines residenciales, aunque la compre una sociedad, también tiene que ir por fideicomiso. Tener una empresa implica contabilidad, declaraciones y costos anuales, así que solo tiene sentido si de verdad vas a operar un negocio. Para una casa de descanso, lo normal es el fideicomiso.
¿Qué pasa si la propiedad está fuera de la zona restringida?
Puedes escriturar a tu nombre. El artículo 10 A de la LIE pide presentar antes ante la SRE un escrito donde aceptas la cláusula Calvo y obtener el permiso.
Si el municipio está totalmente fuera de la zona restringida, el permiso se entiende otorgado si la SRE no publica una negativa en el Diario Oficial dentro de cinco días hábiles. Si el municipio está parcialmente dentro, la SRE tiene treinta días hábiles para resolver.
¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar?
La base es tu pasaporte vigente, y el notario y el banco te dirán el resto según tu caso. La ley de inversión extranjera no exige ser residente para ser fideicomisario; en la solicitud a la SRE se pide tu nombre y nacionalidad.
Lo que normalmente te van a pedir:
- Pasaporte vigente y, si lo tienes, tu documento migratorio (tarjeta de residente temporal o permanente).
- RFC, si ya lo tienes o si vas a obtener ingresos en México, por ejemplo por renta.
- Comprobante de domicilio y datos para la identificación que exige la ley antilavado.
- Origen de los recursos y datos de la cuenta desde la que pagarás.
- Si no estarás presente, un poder notarial; pregunta al notario si debe ir apostillado o legalizado.
- Designación de fideicomisarios sustitutos.
¿Qué papel juega el notario?
El notario es quien da forma legal a la operación: revisa el título del vendedor, pide el certificado de libertad de gravámenes, calcula y entera impuestos y firma la escritura del fideicomiso junto con el banco.
En una preventa, además, revisa que el contrato de promesa o de adhesión describa la unidad, fechas de entrega y qué pasa si hay retrasos. Recuerda que el notario lo puede proponer el desarrollador, pero tú puedes pedir que un abogado propio revise todo.
¿Qué impuestos paga un extranjero por su casa de playa?
Al comprar pagas el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que es local y cambia por municipio, más derechos de registro y honorarios notariales. Cada año pagas predial al municipio. Pide al notario el cálculo exacto antes de firmar.
Si rentas la casa y no eres residente fiscal en México, el artículo 158 de la Ley del ISR establece un impuesto de 25% sobre el ingreso, sin deducciones. Cuando el ingreso pasa por el fideicomiso, el banco fiduciario es quien emite el comprobante y hace la retención. Si eres residente fiscal en México, tributas como cualquier arrendador nacional.
Al vender siendo no residente, el artículo 160 de la Ley del ISR marca 25% sobre el ingreso total sin deducciones, o bien la opción de pagar sobre la ganancia a la tasa máxima de la tarifa (35%) cuando la venta se hace en escritura pública. Los tratados para evitar la doble tributación pueden cambiar el cálculo, así que vale la pena revisarlo con un contador.
¿Cómo pago si vivo fuera de México?
Por transferencia bancaria, nunca en efectivo. La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) prohíbe pagar en efectivo, en pesos, divisas o metales preciosos, la compra de inmuebles con valor igual o mayor a 8,025 UMA. Con la UMA diaria de 2026 ($117.31, INEGI), eso equivale a unos $941,413 pesos.
Además, desarrolladores e intermediarios inmobiliarios son actividad vulnerable: deben identificarte y presentar aviso a Hacienda en operaciones desde 8,025 UMA, y desde la reforma del 16-jul-2025 eso incluye recibir recursos para un desarrollo inmobiliario, como los apartados y pagos de una preventa. Los notarios avisan en operaciones de 8,000 UMA o más. No es nada contra ti: es la regla, y un desarrollador serio te pedirá estos datos.
Consejo práctico: paga siempre a cuentas a nombre del desarrollador o del banco fiduciario, guarda comprobantes de cada transferencia y pide recibo o CFDI por cada pago.
¿Qué revisar antes de firmar?
Antes de apartar, confirma que el inmueble tenga escritura privada inscrita (no ejidal sin dominio pleno), pide la cotización del banco fiduciario y el cálculo de impuestos del notario, y paga solo por transferencia con comprobante.
Esta guía es informativa y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Valida tu caso con un notario y un abogado de tu confianza antes de firmar o transferir dinero.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar casa en México?
Sí. Fuera de la zona restringida puede escriturar a su nombre firmando ante la SRE el convenio del artículo 27 constitucional. Dentro de la franja de 50 km de playas y 100 km de fronteras lo hace con un fideicomiso bancario autorizado por la SRE, que le da el uso, la renta y la posibilidad de vender o heredar.
¿Cuánto dura el fideicomiso en zona restringida?
Hasta 50 años, según el artículo 13 de la Ley de Inversión Extranjera, y se puede prorrogar a solicitud del interesado. Anota la fecha de vencimiento: si la prórroga se pide fuera de tiempo, la Ley Federal de Derechos cobra una cuota adicional por solicitud extemporánea.
¿Necesito ser residente para comprar con fideicomiso?
La Ley de Inversión Extranjera no exige residencia para ser fideicomisario; la solicitud ante la SRE pide tu nombre y nacionalidad. Aun así, el banco y el notario pueden pedirte documentos adicionales, como tu documento migratorio si lo tienes, RFC y comprobante de domicilio.
¿Puedo rentar mi casa de playa si soy extranjero?
Sí, el fideicomiso incluye el derecho a obtener frutos y rendimientos del inmueble. Si no eres residente fiscal en México, la renta paga ISR de 25% sobre el ingreso sin deducciones, y cuando pasa por el fideicomiso el banco hace la retención. No te prometemos ningún nivel de ocupación ni de renta.
¿Puedo heredar una propiedad en fideicomiso?
Sí. Al constituir el fideicomiso designas fideicomisarios sustitutos, que reciben tus derechos cuando faltes. Es más ágil que un juicio sucesorio, pero revisa que los nombres estén actualizados y que coincidan con tu testamento, si tienes uno.
¿Puedo pagar la casa en efectivo o en dólares?
No en efectivo si la operación es de 8,025 UMA o más (unos $941,413 pesos con la UMA 2026): la ley antilavado lo prohíbe, sea en pesos o en divisas. Lo correcto es transferir desde una cuenta bancaria a cuentas a nombre del desarrollador o del fiduciario.
¿Una sociedad mexicana evita el fideicomiso?
Solo para uso no residencial. Una sociedad mexicana con socios extranjeros puede comprar directo en zona restringida si el inmueble es para actividades no residenciales, avisando a la SRE en 60 días hábiles. Para una casa de uso residencial, también va por fideicomiso.
Sigue leyendo
Fuentes
- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, art. 27 fr. I (Cámara de Diputados) (consultado 2026-10-11)
- Ley de Inversión Extranjera, arts. 2, 10, 10 A, 11 a 14 (última reforma DOF 27-05-2024) (consultado 2026-10-11)
- SRE: Permiso para constituir un fideicomiso en zona restringida (consultado 2026-10-11)
- Ley Federal de Derechos, art. 25 (última reforma DOF 07-11-2025) (consultado 2026-10-11)
- Ley del Impuesto sobre la Renta, arts. 158 y 160 (consultado 2026-10-11)
- LFPIORPI, arts. 17 y 32 (última reforma DOF 16-07-2025) (consultado 2026-10-11)
- INEGI: valor de la UMA 2026 (comunicado 1/26) (consultado 2026-10-11)
Información general, no es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Antes de firmar, valida tu caso con un notario o abogado.