Cómo comprar una propiedad en México en 2026: en preventa o lista para habitar
Revisado el 2026-10-12 por el equipo de patrimonio.casa · Cómo evaluamos
Hay dos rutas. En preventa apartas, firmas una promesa de compraventa registrada ante Profeco, pagas el enganche durante la obra y liquidas a la entrega con crédito o recursos propios. Lista para habitar revisas la escritura y la libertad de gravámenes, pides el crédito y firmas ante notario en semanas. En ambas, además del enganche, calcula los gastos de escrituración: en la Ciudad de México rondan 7.5% a 9% del precio por su impuesto de adquisición; en el Estado de México y Acapulco, entre 3.5% y 5%.
¿Preventa o lista para habitar? Las diferencias
| Preventa | Lista para habitar | |
|---|---|---|
| Precio | En la CDMX ya no es más barata en oferta: $64,676/m² contra $64,742/m² terminado (Inmuebles24, ago-2026) | Precio cerrado y comparable con el avalúo y los vecinos |
| Riesgo principal | Retraso, cambios de proyecto o que no se entregue | Problemas jurídicos (gravámenes, adeudos) o vicios ocultos en usado |
| Tiempo | Entrega de 6 a 24 meses después | Escritura en semanas de contado o 1 a 3 meses con crédito |
| Pagos | Enganche repartido durante la obra; el crédito llega a la entrega | Enganche y gastos completos al firmar |
| Personalización | Eliges unidad, piso y vista | Lo que hay |
| Garantía | 5 años estructura, 3 impermeabilización, 1 el resto (LFPC) | Nueva: la misma. Reventa entre particulares: solo vicios ocultos del Código Civil |
¿Cómo se compra en preventa, paso a paso?
- 1. Investiga al desarrollador: razón social, proyectos entregados y quejas en el Buró Comercial de Profeco. En México no hay registro nacional de antecedentes de desarrolladores.
- 2. Pide el expediente antes de pagar: escritura del terreno a nombre del desarrollador o del fideicomiso, uso de suelo, licencia o manifestación de construcción vigente, régimen de condominio y contrato registrado ante Profeco.
- 3. Aparta con comprobante. Antes de cobrarte deben decirte cómo se devuelve el apartado; la devolución es por el mismo medio de pago (NOM-247).
- 4. Firma la promesa de compraventa: precio, calendario de pagos, fecha de entrega y penas recíprocas por retraso. Tienes 5 días hábiles para cancelar después de firmar.
- 5. Paga el enganche durante la obra. Esquemas comunes: 10% a 30% repartido en mensualidades y el resto a la entrega.
- 6. Sigue el avance de obra con visitas y fotos fechadas.
- 7. Tramita el crédito para la entrega: el banco o Infonavit lo formaliza cuando el departamento está terminado y avaluado. Si el avalúo sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú.
- 8. Firma la escritura ante notario y paga impuestos y derechos.
- 9. Recibe con acta de entrega, pólizas de garantía y llaves, revisando que todo funcione.
¿Cómo se compra una propiedad terminada o de reventa?
- 1. Visita de día y de noche; revisa agua, humedad, estacionamiento y cuotas de mantenimiento.
- 2. Revisión legal: escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, certificado de libertad de gravámenes, predial y agua al corriente, constancia de no adeudo del condominio, identificación del vendedor y su régimen matrimonial.
- 3. Haz tu oferta por escrito. Puedes firmar una promesa con anticipo o ir directo a escritura si pagas de contado.
- 4. Avalúo: lo ordena el banco si usas crédito; cuesta alrededor de 0.26% a 0.3% del valor y no es reembolsable.
- 5. Crédito: aprobación, dictamen jurídico del banco y seguros de vida y daños.
- 6. Firma ante notario: calcula y retiene impuestos, inscribe la escritura y se paga al vendedor.
- 7. Entrega: llaves, recibos pagados y cambio de titular de luz, agua y gas.
¿Y si es una casa o un terreno?
Casa fuera de condominio: revisa alineamiento y número oficial, y que la construcción esté declarada y coincida con la escritura y el predial. Las ampliaciones no registradas bajan el avalúo y complican el crédito.
Terreno: pide uso de suelo vigente, factibilidad de servicios y que el contrato diga que no es ejidal ni comunal. Una parcela ejidal solo se vende a ejidatarios o avecindados; para que la compre alguien de fuera necesita dominio pleno, con baja en el Registro Agrario Nacional y título inscrito (Ley Agraria, arts. 80 a 84). Verifica medidas con un levantamiento topográfico.
¿Cuánto cuestan los gastos de escrituración en 2026?
Los paga el comprador: impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), derechos del Registro Público, honorarios del notario, avalúo y certificados. El vendedor paga el ISR por la venta, salvo que esté exento por ser su casa habitación. Estimaciones con tasas oficiales 2026:
| Caso | ISAI | Registro Público | Total aproximado |
|---|---|---|---|
| CDMX, $3 millones de contado | $155,322 (tarifa progresiva) | $25,098 | 7.5% a 8% |
| CDMX, $3 millones con hipoteca | $155,322 | $50,196 (compra e hipoteca) | 8% a 9% |
| Huixquilucan, Edomex, $8 millones | $187,550 | $44,893 | 4.3% a 4.9% |
| Acapulco, $5 millones | $100,000 (2% fijo) | Por confirmar | 3.5% a 5% más registro |
¿Cómo se paga lo que falta: crédito bancario, Infonavit o Fovissste?
- Banco: tasa promedio de 10% a 11.4% anual en 2026 (Banxico y SHF), financia 80% a 90% del avalúo a plazos de hasta 20 años. La mensualidad no debe pasar de 30% a 35% de tu ingreso neto.
- Infonavit: desde el aviso del DOF del 13 de mayo de 2026, el tope es 711.9 salarios mínimos mensuales, unos $6.82 millones, para crédito individual, conyugal y Unamos Créditos. Lo que te presten depende de tu salario, edad y ahorro.
- Cofinavit combina Infonavit con un banco, y Unamos Créditos permite juntar créditos sin estar casados.
- En preventa, lo común es pagar el enganche al desarrollador durante la obra y el saldo con crédito a la entrega.
¿Qué garantías tienes al comprar vivienda nueva?
La Ley Federal de Protección al Consumidor (art. 73 Quáter) da como mínimo 5 años en estructura, 3 en impermeabilización y 1 en lo demás, contados desde la entrega. Si una falla grave persiste, te corresponde una bonificación de 20% del precio (art. 73 Quintus). En reventa entre particulares no aplica esa ley: pacta una revisión técnica antes de firmar.
Lista de 12 puntos antes de apartar o firmar
- La razón social y el RFC del vendedor coinciden con el contrato, los recibos y la cuenta bancaria.
- La escritura está inscrita en el Registro Público a nombre del vendedor o de la fiduciaria.
- Tienes un certificado de libertad de gravámenes reciente.
- En preventa: uso de suelo vigente y licencia o manifestación de construcción.
- Régimen de propiedad en condominio constituido o en trámite, y su reglamento.
- Contrato y carta de apartado registrados ante Profeco, con número visible.
- Fecha de entrega, penas recíprocas por retraso y cómo te devuelven el apartado.
- Tu dinero va a un fideicomiso o a la cuenta de la empresa, nunca a una persona.
- Te precalificaste para el crédito y el contrato dice qué pasa si no te lo aprueban.
- En reventa: predial, agua y mantenimiento al corriente, con constancia de no adeudo.
- Identidad y régimen matrimonial del vendedor, o poder notarial si firma un apoderado.
- Presupuesto del notario por escrito y pólizas de garantía revisadas a la entrega.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ahorrado para comprar un departamento de 3 millones?
El enganche de 10% a 20% ($300 a $600 mil) más los gastos de escrituración: en la CDMX unos $225 a $270 mil y en el Estado de México alrededor de 4% a 5%. En la CDMX, en total, del orden de $550 a $900 mil. Si el avalúo sale bajo, necesitas más.
¿Cuánto cobra el notario?
No hay cifra única: los aranceles estatales ponen un tope. Como referencia, en la CDMX se cita de 1% a 1.5% del precio más IVA. Pide presupuesto desglosado a dos o tres notarías; puede haber diferencias de $15 a $25 mil.
¿Cuánto es el ISAI en 2026?
En la CDMX es progresivo: cerca de 4.9% en $2 millones, 5.2% en $3 millones y 5.6% en $5 millones (Código Fiscal, art. 113). En el Estado de México, alrededor de 2% en $3 millones (Código Financiero, art. 115). En Acapulco, 2% fijo (Ley de Ingresos 2026).
¿Me devuelven el apartado si me arrepiento?
Las condiciones deben estar por escrito antes de pagar y la devolución es por el mismo medio de pago (NOM-247). Además tienes 5 días hábiles para cancelar el contrato después de firmarlo.
¿Qué sueldo necesito para un crédito de 2.4 millones?
A 20 años con tasa de 10% a 11.4%, la mensualidad ronda $23 a $25 mil sin seguros. Como el banco pide que no pase de 30% a 35% de tu ingreso, necesitarías unos $66 a $85 mil netos al mes.
¿El vendedor paga impuestos?
Sí, el ISR por la ganancia. Está exento si es su casa habitación, el precio no pasa de 700,000 UDIS (unos $6.2 millones) y no usó la exención en los 3 años anteriores. El comprador paga el ISAI.
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Fuentes
- Código Fiscal de la Ciudad de México 2026, arts. 113, 116, 196 y 198 (consultado 2026-10-11)
- Código Financiero del Estado de México, arts. 95 y 115 (consultado 2026-10-11)
- Ley 460 de Ingresos de Acapulco 2026, art. 20 (consultado 2026-10-11)
- Ley Federal de Protección al Consumidor, arts. 73 Quáter y 73 Quintus (consultado 2026-10-11)
- NOM-247-SE-2021 (DOF) (consultado 2026-10-11)
- Ley Agraria, arts. 80 a 84 (consultado 2026-10-11)
- Ley del ISR, art. 93 fr. XIX (consultado 2026-10-11)
- Aviso Infonavit sobre monto máximo de crédito (DOF 13-may-2026), vía Deloitte (consultado 2026-10-11)
Información general, no es asesoría legal, fiscal ni de inversión. Antes de firmar, valida tu caso con un notario o abogado.